什麼是「已實現」? 什麼是「未實現」?

同學最近問了一個問題：

「請問老師：
    期末調整前帳上預收租金60000，期末有六分之五「已實現」跟
    期末調整前帳上預收租金60000，期末有六分之五「未實現」
    這兩個分錄有什麼差別?」

邦尼：
首先，建議您調整學習的重心：
您應該問的是「……」和「……」這2句話的意思有什麼不同?
搞清楚這2句話的意思後，自然可以靠自己想出正確的分錄。
(找出問題的根源並設法解決之，訓練自己的思考能力，
相對於直接要答案，應該會對您比較有幫助。)
回到您的問題：
所謂預收收入「已實現」，講白話就是預收的收入「已經賺到」了。
所謂預收收入「未實現」，講白話就是到年底時「還沒有賺到」的收入。

假設房客在107/3/1租房子先付一年租金$60,000給您(房東)，
您收到現金$60,000時也形成義務：應在未來1年期間提供房子給房客使用。
所以就收現的時點來說，
您其實還沒有賺到(租金收入)$60,000，而是承擔了$60,000的負債(預收租金)
(要提供房屋給房客使用了，才算是賺到了租金收入)。

用會計的語言來說就是，
租金收入在收現那天都還未實現，
在權責基礎下，
不應認列(租金)收入，而應以負債：預收租金入帳，
而”預收租金”其實就是已收現但尚未賺得(未實現)的租金收入。

在權責基礎下收現時應作分錄：
107/3/1
借：現金           60,000
貸：       預收租金             60,000 (還沒賺到不認收入，應帳列負債)

到了107年底，您的房子已經讓房客使用了10個月，
在107年度中，您已履行了10/12的義務(負債)，
故在年底時，
負債(預收租金)已減少了10/12，所以可沖減負債(預收租金)$50,000。

換個角度想，

$60,000的租金，您在107年度中已經賺得了10/12 ($50,000)，
所以可以認列50,000的租金收入(已實現部分)。
(以經濟實質來看，隨時間經過，
每提供1個月的房屋給房客使用，就減少負債5,000、實現收入5,000)

用會計的語言說，
就是107年底調整前預收租金
在107年度已實現了10/12 (轉列租金收入)，
剩下的2/12還未實現(仍應以預收租金列帳)。

故107年底時應作調整分錄：
借：預收租金           50,000               (負債減少了50,000，借記以減少之)
貸：       租金收入                50,000   (收入實現了50,000，貸記以增加之)

調整後：
107年底預收租金還剩$10,000 (還欠房客2個月的房屋使用權)，
這個$10,000，就是107年底尚未實現的部分(2/12)。

107年度認列了租金收入50,000(已提供了10個月的房屋使用權)，
就是107年度已實現的部分(10/12)。

至於5/6未實現的情形，請您自己想想看，若仍有困難，
歡迎再留言討論，謝謝。

邦尼敬上

{白話會計影音課程：初會1：第六章－調整 }